關於用地二
用地二：
項目背景。
洪水橋／厦村新發展區是北部都會區內的現代物流試點。用地二約 5.0 公頃，位於物流圈南部區域 A（高價值貨物物流），與用地 3 同屬第二批。政府現正一併收集市場意向，供業界按園區整體考慮。
用地面積
5.0公頃
約 50,000 m² · 區域 A
總樓面
9–25 萬m²
指示性下限至規劃上限
錨點企業樓面
18,000m²
約佔 20% · 暫定方向
契約年期
最長 50 年
公開方向 · 年期另定
01
位置：港深西部的貨流門口
園區在洪水橋／厦村新發展區西翼，土地集中、地勢平坦，面向深圳前海與南山。
在「東進東出、西進西出」之下，皇崗轉型為旅檢口岸，深圳灣成為港深西部主要跨境貨運通道。洪水橋經港深西部公路約五分鐘即達深圳灣口岸，位置由「近邊界」變成「貨流門口」。
三條運力，同一個園區
正在興建的屯馬線洪水橋站、規劃中的港深西部鐵路（洪水橋至前海），以及擬建的智慧綠色集體運輸系統——由泥圍經市中心、住宅區，接到物流、企業與科技帶，再駁鐵路與輕鐵。倉在園區，人在新市鎮，跨境在口岸。
02
五個組團，一個物流圈
同類型業務可以集中在同一組團，組團之間互相配合。
概念上分為五區。首批落地的是東部組團；用地位於南部區域 A，面向高價值貨物物流，與區域 C 的貨運代理及低空經濟相鄰。車廠與軌道預留，以便園區同時容納貨物運輸與人員往來。
三大方向
03
用地二在第二批
首批為東部三幅；南部用地 2 與 3，是園區形態的後續發展空間。
第一批 1A、1B、1C 合共約 10.2 公頃，三幅相鄰，可獨立、可兩兩合併、也可三幅一體，預計最快 2027 年年底／2028 年年初就緒。用地二與用地三同屬第二批，政府一併收集意向，方便按園區規模設計。
| 用地 | 面積 | 批次 | 方向 |
|---|---|---|---|
| 1A / 1B / 1C | 3.6 / 3.1 / 3.5 ha | 第一批 | 東部 · 電商物流 · 2027 底／2028 初 |
| 用地 2 | 5.0 ha | 第二批 | 南部 · 區域 A 高價值貨物物流 |
| 用地 3 | 4.5 ha | 第二批 | 南部 · 與用地 2 一併收集意向 |
| 4A / 4B | 3.7 / 3.7 ha | 第三批 | 後期拓展 · 本次不展開 |
上限高於指示性最低樓面
規劃地帶屬物流設施，法定地積比率上限為 5 倍，並設有建築高度上限。已公布的指示性最低樓面較低；物流層高約至 12 米一般可獲接納。最終樓面仍待定。
04
條款方向，仍留有彈性
公開擬議仍屬暫定，招標文件公布前仍可能調整。對業界夥伴而言，較有參考價值的是方向。
| 方向 | 對項目規劃的意義 |
|---|---|
| 契約年期最長 50 年 | 有助長期營運及分階段發展 |
| 相鄰地塊可合併 | 可以按園區規模設計，無須拆成三個獨立倉庫 |
| 規劃上限高於已公布的指示性最低樓面 | 兩者之間仍有空間；層高約至 12 米一般可獲接納 |
| 物流為主，配套可含辦公、工業、研發、餐飲零售、創意及會展 | 園區可以容納作業與配套；配套設有比例上限 |
| 鼓勵錨點企業進駐 | 評審與條款會兼顧產業承諾與出價 |
| 充電、高樓底、低空相關基礎設施可納入方案 | 對齊國際租戶的 ESG 與作業規格 |
| 推地或採「質素＋價格」 | 有產業內容的方案，可以與地價一併考慮 |
05
時間節奏
時間表為政府公開資料中的暫定方向；實際招標、批地及營運時間，視乎法定程序、平整進度及市場情況。
2026
收集意向 · 校準模式政府程序另行公布；用地 2／3 一併收集
2027
提升彈性 · 招標方向年底前後招標；首批 1A–1C 最快年底就緒
2028
批出用地視法定程序、平整進度與市場情況
2034
設施最遲營運物流設施最遲 2034 年年底投入營運
文中的面積、樓面、年期和時間，都取自政府公開資料，目前只屬暫定，並非已簽的契約。組團功能、推地方式和發展參數仍可能調整。工程進度、法定圖則會否修訂、市場情況如何，都會影響實際招標的年份。園區的價值，在於錨點企業和營運能力；土地本身，只是起點。
資料、測算與模型已備妥，歡迎洽談合作。
項目資料處可提供項目資料，並按機構角色及合作方向安排非約束性交流。政府程序請經官方渠道另行辦理。